¿Qué es el ITP y cómo se calcula en Uruguay?

¿Qué es el ITP?

El ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) es un impuesto nacional que grava las transmisiones de bienes inmuebles ubicados en Uruguay. Se aplica cada vez que se transfiere la propiedad de un inmueble: compraventa, donación, permuta u otras formas de transmisión.

Está regulado por el Título 19 del Texto Ordenado 1996 y es recaudado por la Dirección General Impositiva (DGI). La escribana interviniente en la operación actúa como agente de retención, lo que significa que es la responsable de presentar la declaración jurada y pagar el impuesto ante DGI dentro del plazo legal.

¿Quién paga el ITP?

El ITP lo pagan tanto el comprador como el vendedor, cada uno por su parte. La tasa es la misma para ambos: 2% sobre el valor catastral del inmueble.

Es un error frecuente creer que el ITP solo lo paga uno de ellos. En una compraventa estándar, ambas partes pagan su 2% por separado. El total del impuesto sobre la operación es del 4%, pero cada parte asume la mitad.

¿Cómo se calcula el ITP?

La base de cálculo del ITP no es el precio de venta del inmueble — es el valor catastral fijado por la Dirección Nacional de Catastro (DINACATA). Esto es importante porque en la mayoría de los casos el valor catastral es significativamente inferior al precio real de la operación.

La tasa es del 2% sobre ese valor catastral. Si el valor catastral de un inmueble es de $3.000.000 (pesos uruguayos), el ITP del comprador es de $60.000 y el del vendedor también es de $60.000.

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es una valuación administrativa que realiza el Estado sobre cada inmueble del país. No necesariamente refleja el valor de mercado — en general es bastante inferior. Es la Dirección Nacional de Catastro quien lo determina y actualiza periódicamente.

Por esta razón, el ITP que se paga en la práctica suele ser proporcionalmente bajo en relación al precio real de la operación. Cuanto más antiguo sea el valor catastral y mayor sea la diferencia con el precio de mercado, menor será el ITP relativo.

¿Cuándo y cómo se paga?

El ITP se paga en el momento de la escrituración. La escribana presenta la declaración jurada ante DGI y retiene el monto del impuesto de ambas partes al momento de la firma. El plazo legal para el pago es de 15 días corridos desde el otorgamiento de la escritura.

En la práctica, la escribana coordina el pago dentro de ese plazo como parte del proceso de escrituración. El comprador y el vendedor no necesitan hacer ningún trámite adicional ante DGI — es la escribana quien lo gestiona.

Exoneraciones y casos especiales

Existen algunos casos en los que el ITP puede estar total o parcialmente exonerado. El más relevante para el mercado inmobiliario actual son las viviendas promovidas bajo la Ley 18.795 (Ley de Vivienda de Interés Social). En la primera transmisión de estas viviendas, tanto comprador como vendedor pueden estar exonerados del ITP.

También existen exoneraciones en casos de transmisiones a título gratuito bajo cierto umbral, sucesiones, y algunas operaciones específicas reguladas por leyes especiales. Si tu operación tiene características particulares, consultá con tu escribana para verificar si aplica alguna exoneración.

El IRPF sobre la ganancia de la venta es otro impuesto diferente al ITP que puede corresponder al vendedor, pero ese es un tema separado que conviene analizar con un contador.