Los costos de un vistazo
Cuando comprás un inmueble en Uruguay, además del precio de la propiedad tenés que pagar: el ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales), los honorarios de tu escribana, las tasas registrales, los certificados ante organismos públicos, y la comisión de la inmobiliaria si interviene una. A continuación te detallo cada uno.
1. ITP — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
Se calcula sobre el valor catastral del inmueble (fijado por la Dirección Nacional de Catastro), no sobre el precio de venta. El valor catastral suele ser significativamente menor que el precio real de la operación. Se puede consultar en catastro.gub.uy con el número de padrón.
El vendedor también paga un 2% de ITP por su parte. Cada parte paga lo suyo. La escribana del comprador es la agente de retención de ambos ITP y se encarga de presentar la declaración jurada y pagar el impuesto ante DGI dentro de los 15 días del otorgamiento de la escritura.
2. Honorarios notariales
Los honorarios notariales son de cargo del comprador. Están regulados por el arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay y se calculan como un porcentaje sobre el valor de la operación, más IVA (22%). Incluyen el estudio de títulos, la redacción de la escritura, la firma y la inscripción registral.
Es importante saber que el porcentaje del arancel es orientativo — se puede conversar con tu escribana antes de iniciar el trabajo. Lo que no debería variar es el alcance del servicio: estudio de títulos completo, escritura, inscripción y entrega de documentación.
3. Tasas registrales y timbres
Son los costos de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Incluyen la tasa de inscripción, timbres profesionales y aportes a la Caja Notarial. El monto varía según el valor del inmueble pero es una proporción menor del total.
4. Certificados
Para poder escriturar, la escribana necesita obtener una serie de certificados que acrediten que el inmueble y las partes están al día con sus obligaciones. Los principales son:
Certificado de DGI (Dirección General Impositiva) — verifica que el vendedor no tenga deudas tributarias. Certificado de BPS — acredita que el vendedor está al día con aportes de seguridad social. Certificado de contribución inmobiliaria — confirma que el inmueble no tiene deudas con la intendencia. Certificado notarial de la Caja Notarial. Certificados registrales — informan sobre gravámenes, hipotecas y embargos.
Cada certificado tiene un costo individual. En conjunto, representan un monto menor pero que hay que tener en cuenta.
5. Comisión inmobiliaria
La comisión inmobiliaria es del 3% más IVA (22%) sobre el precio de la operación. La paga la parte que contrató a la inmobiliaria. En muchos casos, tanto comprador como vendedor pagan comisión a sus respectivas inmobiliarias.
Si comprás sin inmobiliaria (directamente del dueño o a través de tu propia búsqueda), te ahorrás este costo. Pero si usás inmobiliaria, tené en cuenta que es un porcentaje significativo.
6. Costos adicionales si hay hipoteca
Si comprás con crédito hipotecario, hay costos adicionales que dependen de la institución financiera: tasación del inmueble (que pide el banco), gastos de otorgamiento del préstamo, seguro de incendio obligatorio, y los costos notariales de constitución de la hipoteca (que pueden ser adicionales a los de la compraventa o estar incluidos, según el caso).
Estos costos varían mucho según el banco y el monto del crédito. Es importante pedirle al banco un desglose completo antes de comprometerte.
Ejemplo práctico
Para que tengas una referencia concreta, acá va un ejemplo aproximado de los costos de comprar un apartamento de USD 120.000 en Montevideo, sin hipoteca:
Apartamento de USD 120.000 — Costos del comprador
* El valor catastral suele ser muy inferior al precio de venta, por lo que el ITP es proporcionalmente bajo. Los montos son estimativos y pueden variar según el caso particular. Los honorarios notariales son negociables.
En este ejemplo, los costos adicionales representan entre un 8% y un 9% del precio del inmueble. Si hay hipoteca, el porcentaje sube.
¿Y qué paga el vendedor?
El vendedor tiene sus propios costos: el ITP del vendedor (2% del valor catastral), el IRPF sobre la ganancia de la venta (12% de la diferencia entre precio de compra y venta si adquirió el bien después del 01/07/2007, o 1,8% del precio de venta si lo adquirió antes), y la comisión inmobiliaria si tiene su propia inmobiliaria.
Es bueno tener esto en cuenta porque a veces el vendedor intenta trasladar parte de sus costos al comprador en la negociación del precio.
Excepción: Viviendas de Interés Social (VIS)
Las viviendas declaradas como promovidas bajo la Ley 18.795 tienen exoneraciones tributarias importantes. En la primera transmisión, tanto comprador como vendedor pueden estar exonerados del ITP. Si estás mirando un apartamento nuevo en un proyecto de vivienda promovida, consultá si aplican estas exoneraciones porque el ahorro es significativo.
Consejos antes de comprar
Antes de firmar la promesa de compraventa, tu escribana debería darte un desglose de todos los costos para tu operación particular. Así podés planificar con números reales, no con estimaciones genéricas.
Otros puntos a tener en cuenta: consultá a la escribana antes de firmar cualquier documento (incluyendo la reserva); verificá el valor catastral del inmueble en catastro.gub.uy para estimar el ITP; si hay hipoteca, pedí al banco el detalle de todos los costos antes de firmar; y recordá que como comprador tenés derecho a elegir tu propia escribana, aunque la inmobiliaria te sugiera otra.
Si tenés dudas sobre los costos de tu operación particular, escribime por WhatsApp y te doy el detalle para tu caso. También podés leer más sobre el servicio de compraventa de inmuebles.
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