¿Qué es el ITP?
El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales es un impuesto nacional que grava la transferencia de bienes inmuebles ubicados en Uruguay. Se aplica cada vez que se transmite la propiedad de un inmueble: en la compraventa definitiva, en la permuta, en la dación en pago y en otras modalidades de transmisión onerosa.
El ITP está regulado por el Decreto-Ley N° 14.788 y sus modificaciones. Es un impuesto de carácter objetivo: no depende de la situación fiscal del comprador ni del vendedor, sino del valor de la operación.
¿Quién lo paga?
El ITP recae sobre ambas partes: comprador y vendedor pagan por separado. La tasa es la misma para los dos: 2% del valor de la operación. Esto significa que en una compraventa estándar, el costo total del impuesto es del 4%, repartido en partes iguales.
| Parte | Tasa | Sobre qué valor |
|---|---|---|
| Vendedor | 2% | Valor real o catastral (el mayor) |
| Comprador | 2% | Valor real o catastral (el mayor) |
En algunos casos, el contrato puede establecer que una sola de las partes asume el ITP total. Eso es válido entre las partes, pero no cambia la obligación frente al Estado: cada parte sigue siendo responsable de su porción.
¿Sobre qué valor se calcula?
El ITP se calcula sobre el mayor valor entre dos referencias:
- El precio real de la operación (lo que efectivamente se paga)
- El valor catastral del inmueble fijado por la Dirección Nacional de Catastro
Este criterio existe para evitar que se declaren precios artificialmente bajos y se tribute menos de lo que corresponde. En la práctica, el valor real de mercado suele ser mayor al catastral, especialmente en zonas urbanas con buena demanda.
Ejemplo: si un departamento se vende por USD 120.000 y su valor catastral equivale a USD 90.000, el ITP se calcula sobre USD 120.000. El vendedor paga 2% y el comprador paga 2% sobre ese valor.
¿Cuándo se paga?
El ITP se abona al momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La escribana gestiona el cálculo, informa a las partes y se encarga de la liquidación ante la Dirección General Impositiva (DGI).
Es uno de los pasos previos al otorgamiento de la escritura: sin el pago del ITP, la operación no puede completarse.
¿Hay exoneraciones?
Sí. La normativa prevé algunas exoneraciones totales o parciales del ITP. Los casos más frecuentes son:
Las transmisiones de inmuebles calificados como vivienda de interés social bajo la Ley N° 18.795 están exoneradas de ITP, tanto para el comprador como para el vendedor, cumpliendo ciertos requisitos.
Las herencias no están sujetas al ITP sino al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales por causa de muerte, que tiene su propio régimen.
La Ley N° 19.820 establece una exoneración transitoria del ITP en ciertos aportes de inmuebles de empresas unipersonales a una SAS, bajo condiciones específicas.
Si crees que tu caso puede calificar para alguna exoneración, es importante verificarlo antes de asumir que el impuesto aplica en su totalidad.
¿En qué se diferencia el ITP de otros impuestos?
En una compraventa de inmuebles también puede aparecer el IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas) sobre la ganancia del vendedor cuando vende como persona física, o el IRAE si el vendedor es una empresa. Estos son distintos al ITP.
El ITP es un impuesto a la transmisión en sí misma. El IRPF sobre la renta grava la ganancia obtenida. Son obligaciones independientes y pueden coexistir en la misma operación.
En resumen
El ITP es un costo previsible y fijo de cualquier compraventa de inmuebles en Uruguay: 2% para el comprador y 2% para el vendedor, calculado sobre el mayor valor entre precio real y catastral. Conocerlo de antemano te permite planificar la operación sin sorpresas.
Si tenés dudas sobre cómo aplica el ITP en tu caso concreto — incluyendo posibles exoneraciones — consultáme por WhatsApp y lo analizamos juntos.